DPP PPNT Bahas Kebijakan Publik Pertanahan, SKMHT – Bagian 1.
Jakarta, Kabar1news com – Dewan Pimpinan Pusat Peduli Nusantara Tunggal jakarta yang konsen dibidang kebijakan publik pertanahan berpendapat bahwa, pertanggungjawaban bagi Notaris yang melakukan pemalsuan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dan menganalisis akibat hukum terhadap Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang dibuat setelahnya.
Rumusan masalahnya adalah Bagaimanakah pertanggungjawaban Notaris yang melakukan pemalsuan SKMHT dan akibat hukum terhadap APHT yang dibuat.
Setelahnya Jenis dari temuan dilapangan ini adalah penelitian hukum normatif dengan pendekatan perundang-undangan, pengumpulan datanya dilakukan dengan studi pustaka dengan metode analisis deskriptif kualitatif.
Hasilnya dapat disimpulkan bahwa pertanggungjawaban Notaris yang melakukan pemalsuan SKMHT dapat dikenai sanksi administratif, perdata, dan pidana.
Berkaitan dengan akibat hukum terhadap APHT yang dibuat setelahnya adalah APHT tersebut menjadi tidak sah karena dibuat berdasarkan SKMHT yang dipalsukan sehingga batal demi hukum.
Dalam Pasal 51 UUPA dijelaskan bahwa Hak Tanggungan dapat dibebankan kepada Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan yang diatur dengan Undang-Undang.
Menurut Ketentuan Pasal 1 ayat (1) UUHT yang dimaksud dengan Hak Tanggungan adalah :
“Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya.
Obyek Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 4 UUHT, yaitu HM, HGU, HGB, dan Hak Pakai atas Tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani hak tanggungan.
1. Setiap pemberian hak tanggungan atas tanah sebagai jaminan utang/kredit wajib dibuatkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).
2. Pembuatan akta ini dimaksudkan untuk memberikan jaminan kepastian hukum dan hak atas perbuatan hukum tersebut bagi para pihak.
3. Akta tersebut berfungsi untuk menjadi alat bukti jika suatu saat terjadi kelalaian yang dilakukan oleh debitur.
4. APHT merupakan suatu akta otentik, akta otentik sendiri dapat digunakan sebagai alat bukti yang sah.
Selain itu, akta otentik juga memiliki beberapa fungsi, diantaranya adalah:
1. Akta sebagai fungsi formal yang mempunyai arti bahwa suatu perbuatan hukum akan menjadi lebih lengkap apabila dibuat suatu akta.
2. Akta sebagai alat pembuktian dimana dibuatnya akta tersebut oleh para pihak yang terikat dalam suatu perjanjian ditujukan untuk pembuktian di kemudian hari.
Dalam proses pembebanan Hak Tanggungan (HT) agar memberikan kepastian hukum menurut hukum wajib dihadiri oleh pemberi HT (debitor) dan penerima HT (kreditor) untuk menandatangani Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) di hadapan PPAT.
Namun, dalam prakteknya, pemberi HT (debitor) bisa saja berhalangan hadir maka hukum menentukan dapat untuk diberikan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) kepada pihak penerima HT (Bank).
3. Dijelaskan dalam Pasal 15 ayat (2) bahwa SKMHT tidak dapat dapat berakhir, kecuali kuasa yang bersangkutan sudah dilaksanakan atau karena melampaui batas waktu penggunaannya.
4. SKMHT mengenai hak atas tanah yang sudah bersertifikat wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang bersangkutan selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah SKMHT diberikan sesuai Pasal 15 ayat (3) dan batas waktu 3 (tiga) bulan, jika hak atas tanah yang dijadikan jaminan belum terdaftar atau belum bersertifikat sesuai dengan Pasal 15 ayat (4).
5. Adanya pembatasan waktu pembuatan SKMHT tersebut salah satu tujuannya untuk menghindarkan berlarut-larutnya waktu pelaksanaan pembuatan APHT.
6. Jika dari pembuatan SKMHT tersebut tidak diikuti dengan APHT tersebut telah batal demi hukum, maka jalan keluarnya dapat dibuat SKMHT baru (Penjelasan Pasal 15 ayat (6)).
Dalam proses pembebanan hak tanggungan, tidak jarang ditemukan permasalahan salah satunya adalah dengan terlampauinya waktu SKMHT.
Apabila dalam batas waktu tertentu SKMHT tidak segera diikuti oleh dibuatnya APHT maka status SKMHT yang telah dibuat oleh undang-undang dinyatakan gugur/batal demi hukum.
Dengan batalnya SKMHT, maka SKMHT tersebut akan menimbulkan tidak dapat dibuatnya APHT dan didaftarkannya HT sehingga perlu dibuatnya SKMHT yang baru dengan syarat pemberi HT bersedia menandatangani SKMHT baru yang dibuat.
Dalam prakteknya, terdapat suatu kasus atas habisnya masa SKMHT yang menyebabkan harus dibuatnya SKMHT baru namun oleh Notaris/PPAT tersebut tidak dimintakan persetujuan dari para pihak, bahkan memalsukan tanda tangan dalam SKMHT.
Dari penjelasan permasalahan di atas, maka karya tulisan hukum ini kami beri judul Pertanggungjawaban Notaris/PPAT Terhadap Akta Yang Dibuatnya.
Istilah “Jaminan” merupakan terjemahan dari istilah zekerhedi atau cautie, yaitu kemampuan debitur untuk memenuhi atau melunasi perutangannya kepada kreditur, yang dilakukan dengan cara menahan benda tertentu yang bernilai ekonomis sebagai tanggungan atas pinjaman atau utang yang diterima debitur terhadap krediturnya.
Menurut Salim HS, hukum jaminan adalah keseluruhan kaidah-kaidah penerima jaminan dalam kaitannya dengan pembebanan jaminan untuk mendapatkan fasilitas kredit.
Dalam praktek perkreditan meminta atau memberikan agunan benda tidak bergerak atau jaminan kebendaan berupa tanah sudah merupakan hal yang tidak asing.
Hak Tanggungan adalah bentuk hak jaminan atas tanah berikut benda lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, yang digunakan kreditor (biasanya bank) untuk memperoleh jaminan atas pelunasan utang dari debiturnya.
Dalam proses pemberian HT, pemberi HT wajib hadir sendiri di hadapan Notaris/PPAT, artinya pemberian pembebanan HT wajib dilakukan oleh pihak yang mempunyai objek HT, hanya jika dalam keadaan tertentu calon pemberi HT tidak dapat hadir sendiri, maka diperkenankan untuk menguasakannya kepada pihak lain dan sifatnya wajib ataupun imperative jika calon pemberi HT tidak dapat hadir sendiri di hadapan Notaris/PPAT.
Selain harus berbentuk akta otentik dan dibuat di hadapan Notaris/PPAT dengan bentuk yang sudah ditetapkan, maka bagi sahnya SKMHT wajib dipenuhi persyaratan tertentu, sebagaimana diatur dalam Pasal 15 ayat (1) UUHT, yaitu:
1. SKMHT tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain selain dari kuasa untuk membebankan Hak Tanggungan atau perbuatan hukum selain kuasa untuk membebankan Hak Tanggungan tidak diperkenankan, misalnya memuat kuasa untuk menjual, menyewakan objek Hak Tanggungan atau memperpanjang ha katas tanah.
2. Dilarang memuat kuasa substitusi. Dalam hal ini dilarang kuasa tersebut dialihkan kepada pihak lain selain kepada pihak yang telah disebutkan dengan jelas dalam SKMHT.
3. Wajib dicantumkan secara jelas objek HT, jumlah utang dan nama serta identitas kreditor, serta nama dan identitas debitor, jika debitor bukan pemberi HT.
Ada 2 alasan pembuatan dan penggunaan surat kuasa membebankan hak tanggungan (SKMHT), yaitu sebagai berikut:
1. Subjektif; pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir sendiri di hadapan Notaris/PPAT untuk membuat Akta Hak Tanggungan dan prosedur pembebanan HT Panjang/lama, biaya tinggi, kredit jangka pendek dan kredit yang diberikan kecil, dan debitur sangat dipercaya/bonafide.
2. Objektif: sertifikat belum diterbitkan, balik nama atas nama pemberi HT belum dilakukan, pemecahan atau penggabungan tanah belum selesai dilakukan atas nama pemberi HT, roya atau pencoretan belum dilakukan.
Notaris memiliki kewenangan yang utama yakni membuat akta otentik.
Akta dianggap otentik apabila akta tersebut dibuat dalam bentuk yang ditentukan undang-undang, dibuat oleh atau dihadapan pejabat yang berwenang, pejabat umum itu berwenang untuk membuat akta tersebut sesuai dengan tempat dimana akta itu dibuat.
Suatu akta bisa disebut otentik ketika memenuhi syarat sahnya akta otentik yaitu dengan adanya pembacaan, penandatanganan, tanda tangan para saksi. Terdapat beberapa akibat hukum mengenai akta otentik yang mengalami cacat hukum yaitu;
1. Akta tersebut batal demi hukum.
2. Akta tersebut dapat dibatalkan.
3. Akta terdegradasi atau akta menjadi akta dibawah tangan.
Dalam Temuan team dilapangan salah satu kasus Notaris di Yogyakarta, SKMHT yang dibuatnya adalah SKMHT kadaluwarsa yang diperbarui tanpa persetujuan para pihak serta dibuat berdasarkan tanda tangan para pihak yang dipalsukan.
Dalam hal SKMHT yang sudah kadaluwarsa atau sudah tidak berlaku dapat dibuatkan SKMHT baru dengan menghadirkan para pihak dan SKMHT baru tersebut tidak boleh dibuat tanpa hadirnya para pihak.
* Hal ini didasarkan pada Pasal 44 Undang-Undang Jabatan Notaris dimana segera setelah akta dibacakan, akta tersebut ditandatangani oleh setiap penghadap, saksi, dan Notaris, kecuali apabila ada penghadap yang tidak dapat membubuhkan tanda tangan dengan menyebutkan alasannya.
Berkaitan dengan pemalsuan tanda tangan dalam SKMHT tersebut, dalam Putusan dengan Nomor 184/Pid.B/2017PN Smn dikaitkan pada Pasal 263 KUHP diatur bahwa :
1. Barang siapa membuat surat palsu atau memalsukan surat yang dapat menimbulkan sesuatu hak, perikatan atau pembebasan hutang, atau yang diperuntukkan sebagai bukti daripada sesuatu hal dengan maksud untuk memakai atau menyuruh orang lain memakai surat tersebut seolah-olah isinya benar dan tidak dipalsu, diancam jika pemakaian tersebut dapat menimbulkan kerugian, karena pemalsuan surat, dengan pidana penjara paling lama enam tahun.
2. Diancam dengan pidana yang sama, barang siapa dengan sengaja memakai sura palsu atau yang dipalsukan seolah-olah sejati, jika pemakaian surat itu dapat menimbulkan kerugian.
3. Kasus tersebut juga dikaitkan pada Pasal 264 KUHP yang dijelaskan bahwa :
1. Pemalsuan surat dapat diancam dengan pidana penjara paling lama delapan tahun, jika dilakukan terhadap :
1. akta-akta otentik
2. surat hutang atau sertifikat hutang dari suatu lembaga umum
3. surat sero atau hutang atau sertifikat sero atau hutang dari suaru perkumpulan, Yayasan, perseroan atau maskapai.
4. talon, tanda bukti deviden atau bunga dari salah satu surat yang diterangkan dalam 2 dan 3, atau tanda butki yang dikeluarkan sebagai pengganti surat surat itu.
5. Surat kredit atau surat dagang yang diperuntukkan diedarkan.
(2) diancam dengan pidana yang sama barang siapa dengan sengaja memakai surat tersebut dalam ayat pertama, yang isinya tidak sejati atau yang dipalsukan seolah-olah benar dan tidak dipalsu, jika pemalsuan surat itu dapat menimbulkan kerugian.
Berdasarkan Putusan dengan Nomor 184/Pid.B/2017PNSmn, SKMHT yang dibuat oleh salah satu Notaris di Yogyakarta berdasarkan tanda tangan palsu memenuhi unsur Pasal 264 (1). (**/Red/Bersambung)
Pembahasan oleh: Arthur Noija, S.H Ketua DPP PPNT Jakarta Pusat. (*)
