Jakarta, kabar1news.com – Dewan Pimpinan Pusat Lembaga Peduli Nusantara jakarta berpendapat bahwa, salah satu tugas Negara adalah menjamin ketertiban serta mewujudkan kesejahteraan dan kemakmuran bagi warganya. Dalam konteks Negara kita tugas tersebut secara jelas dicantumkan dalam pembukaan UUD 45 yang antara lain mengamanatkan bahwa Negara RI bertujuan untuk melindungi segenap bangsa dan seluruh tumpah darah Indonesia, memajukan kesejahteraan umum, mencerdaskan kehidupan bangsa dan turut serta menjaga ketertiban dunia. Untuk itu, semua Negara pada dasarnya berkewajiban untuk dapat memenuhi hak-hak dasar bagi warganya seperti, tempat tinggal, pekerjaan yang layak, bahan makan yang cukup dan lingkungan yang memadai sehingga Negara dituntut dapat memanfaatkan setiap jengkal tanahnya secara optimal.
penerapan manajemen pertanahan tersebut di antaranya dipicu dengan terus bertambahnya penduduk dunia, sehingga tanah yang sifatnya statis harus mampu menyediakan kebutuhan dasar para penghuninya.
Menyikapi ledakan penduduk dunia, dewasa ini banyak Negara Eropa, Amerika, Afrika dan Asia menerapkan bank tanah/land banking sebagai sarana manajemen pertanahan.
Land banking sebagai alternatif manajemen pertanahan yang saat ini diterapkan di banyak Negara, secara konseptual sebetulnya bukan hal baru.
Sebagai instrumen manajemen pertanahan, sebetulnya land banking/bank tanah merupakan bentuk penyempurnaan dan perluasan pola manajemen pertanahan yang dterapkan di beberapa Negara Eropa beberapa abad yang lampau pada saat Negara-negara tersebut menyelenggarakan program land consolidation khususnya di sektor pertanian seperti di Negara-negara Inggris (1710 – 1853), Denmark (1720), Swedia (1749), Norwegia (tahun 1821) dan Jerman (1821).
Konsep land consolidation yang digunakan di sektor pertanian, land banking sebagai manajemen pertanahan biasa diterapkan di banyak Negara untuk keperluan, konsolidasi tata ruang pertanahan, mengendalikan gejolak harga tanah, mengefektifkan manajemen pertanahan, mencegah terjadinya pemanfaatan yang tidak optimal maupun pengembangan tata perkotaan yang baru.
Apabila pemangku kepentingan dalam land consolidation yang diterapkan di sektor pertanian pada umumnya adalah sektor pemerintahan (public), dalam land banking pendirinya dapat berupa sektor pemerintah maupun swasta.
Walaupun sudah banyak diterapkan di banyak Negara, sampai dengan saat ini istilah land banking/bank tanah masih banyak ahli yang mendefinisikannya secara berbeda-beda.
Contohnya di Negara Belanda yang memanfaatkan land banking untuk menunjang sektor pertanian, terdapat sekurang 2 (dua) lembaga publik yang memberikan pengertian land banking secara berlainan.
Dienst Landdelijk Gebied (DLG) menyebutkan land banking sebagai The structural acquisition and temporary management of land in rural areas by an impartial state agency with the purpose to redistribute and/or lease out this land with a view to improve the agricultural structure and/or reallocate the land for other purposes with a general public interest.
Domeinen menyebutkan land banking sebagai strategic land management berupa kegiatan holding of land for strategic purposes like infrastructure and city extension.
Di Amerika Serikat, Alexander, F (2005) dalam tulisannya Land Bank Authoities:
A Guide for the Creation and Operation of Land Banks menyatakan bahwa land bank adalah a government entity that focuses on the conversion abandoned and tax delinquent properties into productive use.
Beberapa pengertian tentang land banking tersebut pada hakekatnya mempunyai persamaan substansi dengan pengertian bank tanah yang diformulasikan oleh Maria S.W Soemardjono sebagai setiap kegiatan pemerintah untuk menyediakan tanah yang akan dialokasikan peggunaannya di kemudian hari.
Bank tanah mempunyai beberapa fungsi antara lain:
a.Penghimpun tanah atau pencadangan tanah (land keeper).
b.pengamanan tanah untuk berbagai kebutuhan pembangunan di masa akan datang (land warrantee).
c.pengendali tanah (land purchaser).
d.pendistribusian tanah untuk berbagai keperluan pembangunan (land distributor).
Negara Belanda sebagai salah satu pencetus konsep land banking membedakan praktek land banking sebagai sarana manajemen pertanahan, dalam 3 (tiga) kelompok yaitu:
a.Exchange land banking.
b.Financial instrument.
c.Land bank as developer.
perbedaan ketiga pola land banking tersebut adalah, sebagai berikut:
1.Dalam kategori land banking sebagai exchange land banking, maka land bank akan membeli tanah yang selanjutnya tanah tersebut akan dipertahankan untuk sementara waktu sebelum tanah tersebut dilepaskan/dipertukarkan dengan pihak ketiga.
2.Kegiatan land bank sebagai financial instrument dilakukan dengan cara pemerintah membeli tanah untuk kemudian disewakan kepada para petani dengan periode yang lama (umumnya 26 tahun).
3.Land bank as developer pada umumnya dilakukan oleh sektor swasta dengan cara melakukan pembelian tanah dalam jumlah besar dengan harapa di masa depan akan perubahan fungsi atas lokasi tanah tersebut (spekulasi) seperti berubah menjadi daerah pemukiman, rekreasi, kegiatan ekonomi sehingga akan meningkatkan nilai tanahnya.
Penerapan pola exchange land banking banyak digunakan untuk sektor-sektor lingkungan hidup, pertamanan, sarana lalu lintas dan sarana umum lainnya.
Adapun pola land banking sebagai financial instrument juga banyak dimanfaatkan di sektor pertanian, misalnya seorang petani sedang mengalami kesulitan keuangan sebagai modal kerjanya, maka dia dapat menjual asset dan tanahnya kepada land bank dengan hak untuk membeli kembali setelah periode tertentu dan petani tersebut juga dapat terus menggarap lahannya dengan menyewa kepada land bank.
Land banking yang pada awal kelahirannya lebih banyak digunakan sektor publik, dalam perkembangannya pengelolaan land banking saat ini secara garis besar dapat dibedakan menjadi 3 (tiga) tipe, yaitu:
a.The Public Land Bank.
b. The Public-Public Land Bank.
c.The Public Private Land Bank.
Pada tipe the public land bank maupun the public-public land bank, pihak yang terlibat di dalamnya hanya berasal dari lembaga pemerintah, dengan perbedaan untuk tipe the public land bank hanya melibatkan 1 (satu) lembaga lemerintahan, sedangkan pada tipe the public-public land bank terdapat beberapa lembaga pemerintah yang terlibat aktif dalam pengelolaan land bank tersebut. Sedangkan pada tipe the public-private maupun private land bank keduanya telah melibatkan sektor swasta sebagai pemegang saham pada land bank dimaksud sehingga tujuan dari land bank tersebut sepenuhnya untuk mencari keuntungan.
Pola organisasi dan manajemen, land banking mempunyai perbedaan di tiap Negara.
Di beberapa Negara seperti Belanda, Swedia, Kroasia, Hungaria, Denmark, Polandia dan Slovenia, land banking dibentuk dan beroperasi di tingkat Negara (state), sedangkan Jerman Land banking didirikan pada tingkat regional.
Dari sisi kelembagaan land banking dilaksanakan dengan membentuk lembaga/institusi pemerintah tersendiri (separate state institution) maupun memanfaatkan lembaga pemerintah yang telah ada sebelumnya yang pada umumnya berada di lingkungan Kementerian Keuangan (Ministry of Finance) atau Kementerian Pertanian (Ministry of Agriculture).
Di Amerika Serikat, pengaturan land banking sebagai sarana manajemen pertanahan diatur oleh masing-masing Negara bagian (State Act) dan berkembang dengan pesat lebih dari 40 tahun yang lalu terutama pada saat banyak terjadinya perpindahan industri di beberapa Negara bagian di amerika yang pindah ke luar negeri. Karena banyak bangunan dan gedung kosong di wilayah pemukiman yang ditinggalkan penghuninya, banyak pemerintah (municipality) pada tingkat city, village, town dan county yang memenuhi persyaratan membentuk land banking tipe C (not for profit corporation) untuk melakukan manajemen ulang atas tanah- tanah/bangunan yang kosong tersebut agar lebih menarik investor yang diharapkan nantinya dapat meningkatkan pendapatan daerah.
Meskipun dalam prakteknya model bisnis sangat beragam, secara umum terdapat sekurangnya 3 (tiga) pihak yang terkait langsung dengan pelaksanaan kegiatan land banking, yaitu
1.pemilik tanah, 2.land bank.
3.pihak yang akan memanfaatkan tanah.
Land banking akan mendapatkan tanah/bangunan yang dikelolanya dari pemilik awal tanah baik berasal dari sektor privat (private land owner) maupun sektor pemerintah (state land pwner), selanjutnya setelah dilakukan pengelolaan tanah/bangunan tersebut dimanfaatkan oleh pihak ketiga baik berupa lembaga privat (private entity) seperti pusat perdagngan/mall, perusahaan real estate, rumah sakit, industri, perhotelan, lembaga perbankan maupun lembaga bisnis lainnya maupu sektor publik seperti penyediaan fasilitas umum seperti jalan raya, pertamanan, hutan kota, penyediaan air minum dan sebagainya.
Pihak swasta yang membutuhkan dana atau tidak memanfaatkan tanah/bangunannya dapat menjual ataupun menyewakannya kepada land banking, selanjutnya land banking akan mengelola tanah/bangunan tersebut dan mencari pihak ketiga/investor yang berminat untuk membeli atau menyewa tanah/bangunan tersebut.
Apabila pola pemanfaatan tanah/bangunan tersebut dalam bentuk sewa/kontrak maka jangka waktunya diatur untuk periode tertentu misalnya maksimum 30 (tiga puluh) tahun.
Dari kegiatan yang bersifat bisnis, maka land banking akan mendapatkan penghasilan dari:
Komisi yang diperoleh sebagai mediator/perantara apabila ada pemilika tanah/bangunan (land owner) menyewakan atau menjual tanah/bangunannya kepada pihak ketiga/investor;
sewa atau hasil penjualan atas tanah/bangunan yang dikelolanya; dan
keuntungan dari selisih harga pembelian dan penjualan atas tanah/bangunan yang dikelolanya.
Land banking sebagai instrumen pengoptimalan pemanfaatan tanah/bangunan serta revitalisasi wilayah banyak digunakan di wilayah Amerika Serikat sehingga dikenal sebagai urban land bank. Hal tersebut sesuai pengertian land bank yang di Amerika dikenal sebagai a government entity that focuses on the conversion od vacant abandoned and tax delinquent properties in productive use.
Setidaknya ada 8 (delapan) hal yang dapat menunjang suksesnya suatu land bank, yaitu:
1.tujuan suatu land bank harus fakus dan spesifik.
2.koordinasi yang baik antar lembaga pemerintah dan pemangku kepentingan.
3.landasan hukum yang dapat menunjang proses pengadaan tanah.
4.adanya entitas yang independen untuk mengelola pengelolaan dan pendistribusian tanah.
5.tersedianya sistem manajemen informasi teknologi property yang terintegrasi.
6.tujuan land banking harus selaras dengan rencana pengembangan tata ruang wilayah.
7.prosedur perolehan tanah yang efisien.
8.system pendanaan yang efisien dan bersifat progresif.
Penerapan land banking/bank tanah di Indonesia
Kegiatan pembangunan yang dilaksanakan pemerintah sebagai usaha mewujudkan kesejahteraan masyarakat, memerlukan dukungan ketersediaan tanah/bangunan yang memadai.
Pengadaan tanah dimaksud, Undang-Undang Nomor 2 tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum menentukan bahwa pemerintah dan pemerintah daerah wajib menjamin ketersediaan tanah untuk kepentingan umum dan pendanaannya. Lebih lanjut, ditentukan bahwa dalam pengadaan tanah tersebut perlu diperhatikan, beberapa hal seperti:
a.rencana tata ruang wilayah.
b.rencana pembangunan nasional/daerah.
c.rencana strategis.
d.rencana kerja setiap instansi yang membutuhkan tanah.
Selain kegiatan pembangunan yang dilaksanakan pemerintah tersebut, sektor swasta juga terus didorong untuk memberikan kontribusi terhadap pertumbuhan ekonomi dan kesejahteraan masyarakat.
Fakta menunjukkan terus berkembang pesatnya kawasan industri, perumahan, rumah sakit, mall, pusat perdagangan, pendidikan, wilayah bisnis lainnya yang dikelola oleh sektor swasta. Untuk itu, tanah/bangunan yang ketersediaannya sangat terbatas perlu dikelola secara optimal sehingga dapat memenuhi kebutuhan ketersediaan tanah untuk sektor publik yang berorientasi kepentingan umum dan sektor swasta yang pada umumnya bersifat bisnis.
Amanat Pasal 33 yat (3) UUD 1945 dan Pasal 2 UUPA yang menentukan bahwa Negara mempunyai peranan penting dalam pelaksanaan bank tanah, dengan memperhatikan pengalaman beberapa Negara yang menerapkan konsep land banking dalam manajemen pertanahan kiranya konsep land banking/bank tanah sangat potensial untuk diterapkan.
Mengingat kerangka kelembagaan, bisnis dan regulasi land banking/bank tanah sangat bervariasi di beberapa Negara perlu dilakukan pengkajian secara lebih mendalam mengenai alternative skema land banking/bank tanah yang sangat sesuai dengan kebutuhan dan sistem hukum nasional kita. (Arthur)
Referensi:
Undang-Undang Nomor 2 tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum.
Land banking principle, a reconnaissance for conditions and practical constrain for application of the land banking principle in the Netherlands, Wageningen University, Dr. Ir. T van Dijk, Rozemarijn van den Berg, Elena Lianes Revilla, Martijn Meniken, Ilse Verbeck,February 2005
International Land Banking Practices: Considerations for Gauting Province, Dr. Kirsten Harrison, March 2007
Banking of Land Resources: a Framework, Prof Damodaran, Hemant Kumar and Sher Singh Meena;
Transforming Land Bank Into a Microfinance Development Institution, Mario B. Lamberte, discussion paper Series No 2000-34, August 2000.
